Żeby lepiej przyjrzeć się temu zjawisku, RynekPierwotny.pl podzielił ofertę deweloperów na trzy segmenty: podstawowy, popularny oraz premium. W tym pierwszym klientami firm deweloperskich są głównie ludzie młodzi, dla których są to pierwsze mieszkania. Są one zlokalizowane na obrzeżach miast, gdzie grunty są najtańsze.
Drugą grupę popytową tworzą osoby, które chcą poprawić swój standard zamieszkania. Kupują więc lokale większe, lepiej zlokalizowane, o wyższym standardzie. Nabywcami mieszkań w tym segmencie są też inwestorzy, którzy chcą zarabiać na ich wynajmie albo traktują mieszkanie jako lokatę. Wreszcie jest też grupa zamożnych Polaków, do których adresowany jest segment premium.
Więcej mieszkań, ciągły wzrost
Rzecz jasna dzieląc ofertę mieszkań na segmenty, nie da się zastosować kryterium ceny metra kwadratowego, jednakowego dla wszystkich miast. Zbyt duże są bowiem różnice cenowe. Dlatego przyjmuje się, że segment podstawowy stanowi jedna czwarta najtańszych mieszkań w danym mieście, a segment premium - jedna czwarta najdroższych.
Temperatury zaczynają spadać. Kiedy startuje sezon grzewczy?
Między tymi skrajnymi segmentami jest natomiast segment popularny. Znajduje się w nim połowa mieszkań oferowanych przez deweloperów. Do porównań wykorzystano nie średnią cenę metra kwadratowego, a medianę, czyli wartość środkową w danym segmencie rynku. To oznacza, że tyle samo mieszkań ma cenę niższą i wyższą.
W tym roku we wszystkich metropoliach zwiększyła się liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów. Wyhamowało to, ale nie zatrzymało wzrostu średniej ceny metra kwadratowego.
Zaczekaj, bo potanieją?
Tymczasem wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania, bo liczą na spadek cen. Takie oczekiwanie najpewniej bierze się stąd, że rośnie podaż nowych mieszkań, a kurczy się popyt na nie. Sęk w tym, że relacja popytu do podaży nie jest jednym z elementów układanki, jaką jest cena metra kwadratowego.
Niedźwiedzia przysługa rządu PiS. Singlom ciężko się usamodzielnić
Mieszkania w nowych inwestycjach drożeją z przyczyn często niezależnych od deweloperów. Rosną bowiem ceny działek i koszty budowy. „Ofiarą” rosnących kosztów są więc głównie młodzi ludzie, szukający mieszkań w tzw. segmencie podstawowym.
Potwierdzają to dane BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl. Właśnie w segmencie podstawowym ceny mieszkań wzrosły najbardziej. Dwucyfrową podwyżkę mediany metra kwadratowego odnotowaliśmy w trzech z siedmiu największych metropolii. We Wrocławiu mediana poszła w górę z ok. 9,8 tys. do 11,3 tys. zł (+16 proc.), w Warszawie – z ok. 11,7 tys. do 13,4 tys. zł (+15 proc.), a w Trójmieście – z 9,6 tys. zł do 10,6 tys. zł (+10 proc.).
Oznacza to, że ci, którzy kupią obecnie w stolicy 50-metrowe mieszkanie w cenie mediany metra kwadratowego, zapłacą aż o 87,5 tys. zł więcej niż zapłaciliby w końcówce ubiegłego roku! Dodajmy, że ta kwota jest równowartością blisko dziewięciu średnich miesięcznych pensji brutto w tym mieście.
Wzrost cen mieszkań w segmencie popularnym
Z kolei w segmencie popularnym tegorocznym liderem wzrostu cen jest Łódź, gdzie mediana wzrosła z 9,9 tys. zł do 11,5 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o 16 proc.. Z dwucyfrową podwyżką mamy też do czynienia we Wrocławiu (+11 proc.). Wzrost cen w tym segmencie rynku najmniej odczuli nabywcy mieszkań w Trójmieście (+4 proc.).
Banki łagodzą warunki udzielania hipotek. Chcą zachęcić do zakupu nieruchomości
Co ciekawe, zarówno w tych trzech metropoliach, jak też w Warszawie (+8 proc.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (+6 proc.) najtańsze mieszkania w segmencie podstawowym podrożały bardziej.
Mieszkania premium - ile podrożały?
W Warszawie cena 16,7 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania na nikim już chyba nie robi wrażenia. Wydaje się więc, że mają czego żałować ci, którzy w tym roku wstrzymywali się z zakupem mieszkania, licząc na spadek cen. W grudniu ubiegłego roku za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych w niezłej lokalizacji zapłaciliby ok. 775,5 tys. zł, natomiast obecnie – ok. 835 tys. zł, czyli o 59,5 tys. zł więcej.
Okazuje się jednak, że najmniej podrożały w tym roku mieszkania w segmencie premium! Mało tego, w Poznaniu mediana ceny metra kwadratowego spadła z 16,5 tys. zł do niespełna 16,4 tys. zł, czyli o 1 proc., natomiast w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – z 14,7 tys. zł do 14,1 tys. zł (-4 proc.). Dwucyfrowy wzrost mediany odnotowaliśmy jedynie w Łodzi (+12 proc.).
Polak mieszka na swoim, wysoka cena mu nie przeszkadza. Niemiec na drugim biegunie
Jednak mimo tej podwyżki wciąż jest ona niska na tle innych metropolii. Np. w Trójmieście wynosi 22,5 tys. zł za metr kwadratowy, czyli niemal tyle samo co w Warszawie (23 tys. zł za metr). Jednak w obu tych metropoliach mediana w segmencie najdroższych lokali wzrosła tylko o odpowiednio 2 proc. i 3 proc.
Dodajmy, że średnia podwyżka mediany w segmencie premium dla siedmiu największych miast wyniosła 4 proc., w segmencie popularnym – 8 proc., natomiast w podstawowym – 9proc..
Jeśli jakiś deweloper zdecyduje się na obniżkę ceny mieszkań w swojej ofercie, to raczej tych największych i najdroższych, a nie najtańszych, na które chętnych raczej nie brakuje.
